炒股杠杆当行业回归理性，中端酒店该如何算账？以亚朵旗下轻居为例

在当前酒店投资趋于理性的大背景下，单一项目的可行性，往往比宏观判断更具参考价值。南京奥体国际博览中心轻居酒店，正是一个值得被拆解的样本。该项目投资人为陈颖峰，拥有超过8年的酒店加盟与运营经验，过往已布局逸扉、万达美华、亚朵、全季、维也纳等多个品牌，共计6家门店。2024年12月，他在南京河西奥体板块落地第二家亚朵旗下轻居酒店项目，其背后的投资逻辑与市场表现，折射出当前中端酒店投资的现实路径。

从工程行业转向酒店投资在进入酒店行业之前，陈颖峰长期从事建筑工程相关业务，主营外立面涂料与真石漆施工。尽管业务本身并不缺乏市场需求炒股杠杆，但工程行业普遍存在回款周期长、现金流不稳定的问题。工程结束后款项结算滞后炒股杠杆，甚至需要垫付人工成本，成为长期困扰。这种不确定性，促使他在2017年底开始关注更具现金流稳定性的投资方向。当年，他在南京马群板块发现一处按酒店标准建设的小型商业物业，随即签下15年租约，将其改造为亚朵酒店（南京·马群店），由此正式进入酒店投资领域。此后数年，他持续扩展酒店版图。2024年，在夫子庙轻居项目运营趋稳后，陈颖峰选择再次加码，在奥体板块加盟第二家亚朵旗下轻居酒店。南京奥体国际博览中心轻居酒店位于河西新城核心区域，毗邻南京奥体中心与南京国际博览中心，周边集聚大量甲级写字楼与高端住宅，是南京少有的“会展+文体”复合型板块。

国际博览中心全年承接近百场专业展会，形成稳定的商务差旅客源；奥体中心则频繁举办体育赛事与大型演唱会，为酒店带来明显的价格弹性。陈颖峰透露，在大型活动期间，房价可提升至日常的数倍。交通条件亦构成支撑因素。项目步行5分钟可达地铁10号线奥体中心站，多条公交线路覆盖周边，往返南京南站、禄口机场及河西金融城均具备效率优势，契合商旅人群对通达性的核心需求。产品筹建中的理性取舍项目建筑面积约3800平方米，共规划95间客房，主力房型集中在23–25平方米区间，公共区域约350平方米，涵盖大堂、前台与轻社交空间。在筹建过程中，为优化房型结构与动线，项目对部分原有结构进行了调整，施工周期亦略有延长。但这一投入，换来了更完整的空间体验。中庭设计成为项目亮点之一。通过自然采光与绿植引入，在严格控制成本的前提下，整体质感显著提升，也增强了物业的识别度。在加盟品牌选择上，陈颖峰延续了对亚朵体系的长期判断。相较传统中端品牌，轻居3.0具备两个现实优势：一是单房投资成本更低，二是产品定位更贴近年轻商旅与观展客群。在决策前，他重点复盘了南京区域轻居项目的历史表现，并结合夫子庙门店的实际运营数据，确认其稳定性后，迅速完成复投决策。开业后，该项目在春节期间出租率达到80%–90%，2025年平均入住率为72.3%，RevPAR约283元。依托亚朵成熟的会员体系，会员入住占比已超过50%，为淡旺季平衡提供了一定支撑。在陈颖峰看来，该项目最大的优势在于产品与区位的高度匹配。